Co w prawie piszczy
Bat na obszarników
W czerwcu parlament przyjął ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 6 maja 2010 r. Akt opublikowano 23 czerwca, a wejdzie on w życie 8 lipca.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego znajdowała zastosowanie do wszelkich nieruchomości bez względu na ich powierzchnię, z wyłączeniem działek przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolne. Każda transakcja sprzedaży ziemi wymagała zawarcia najpierw notarialnej warunkowej umowy sprzedaży, zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych o możliwości wykonania prawa pierwokupu, odczekania ustawowego okresu przewidzianego na złożenie przez Agencję oświadczenia w tej kwestii, wreszcie zawarcia notarialnej ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.
Z uwagi na brak obowiązujących w większości gmin planów zagospodarowania przestrzennego, większość nawet niewielkich działek, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki rolne, podpadała pod działanie ustawy. Powodowało to, że spośród około 80 tys. umów przekazywanych rocznie do ANR, w stosunku do których przysługiwało jej prawo pierwokupu, aż 80 proc. dotyczyło działek niespełna hektarowych. Ich nabywcy w większości nie mieli z rolnictwem nic wspólnego i zamierzali przeznaczyć grunty na inne cele (np. budowlane). Trudno więc w takich przypadkach mówić o kształtowaniu pożądanej struktury gospodarstw rolnych oraz przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji ziemi, co zakładała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
Od początku obowiązywania tej ustawy (16 lipca 2003) do końca 2009 r. do Agencji wpłynęło 592 tys. umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, w stosunku do których przysługiwało jej prawo pierwokupu lub wykupu. W tym okresie Agencja złożyła zaledwie 547 oświadczeń notarialnych o nabyciu nieruchomości w ramach pierwokupu, co stanowi niespełna 0,09 proc. ogółu transakcji. Przewalono jednak tony papierów, płacono urzędnikom za zbadanie każdej sprawy, wysłano tysiące przesyłek, a notariusze pobrali taksy za sporządzenie dwóch aktów notarialnych, przy sprzedaży jednej tylko nieruchomości.
Ktoś wreszcie poszedł po rozum do głowy i postanowił zmienić absurdalną sytuację. Stało się to za sprawą przyjęcia przez parlament z ustawy z 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 110 poz. 725). Akt opublikowano 23 czerwca, a wejdzie on w życie 8 lipca. Zgodnie z nowymi przepisami ANR będzie mogła skorzystać z prawa pierwokupu w przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. Nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 5 ha nie podlegają ustawowemu prawu pierwokupu, jak również prawu wykupu, jeżeli własność nieruchomości została przeniesiona na podstawie innej umowy niż umowa sprzedaży.
Nigdy nie należałem do zwolenników ustawy o kształtowaniu stroju rolnego. Pisałem o tym bez ogródek również na tych łamach, jeszcze na etapie przygotowywania ustawy. Twierdzę, że administracyjna ingerencja państwa w obrót ziemią rolną powoduje więcej złego niż dobrego. Wysiłki najbardziej gorliwych urzędników nie stworzą właściwej struktury agrarnej, opartej na gospodarstwach rodzinnych, a spowodują rozwój kosztownej biurokracji, która z czasem stanie się nie do zniesienia zarówno dla uczestników obrotu ziemią jak i samych biurokratów ich nadzorujących. Czas pokazał, że wyszło na moje.
Z każdej zmiany przepisów, która eliminuje uciążliwe i kosztowne dla obywateli rozwiązania wypada się cieszyć. Trzeba sobie jednak postawić pytanie o sens dalszego utrzymywania restrykcji wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zwłaszcza utrzymywania prawa pierwokupu w pozostałym zakresie. Poprawianie złych przepisów ma podobny skutek jak remontowanie starego samochodu - jedno naprawisz, psuje się drugie. Z nowych przepisów skorzystają głównie inwestorzy spoza rolnictwa, którzy wykupują ziemię rolną na cele pozarolnicze. Na nieruchomości o powierzchni niespełna pięciu hektarów można przecież zbudować rezydencję, sporą fabrykę, osiedle mieszkaniowe, czy kompleks rekreacyjno-wypoczynkowy. Jak niespełna pięć hektarów okaże się za mało, można dokupić następne prawie pięć kolejnym aktem notarialnym.
Nie chodzi więc tutaj o interesy drobnych ciułaczy klecących domki jednorodzinne na mikroskopijnych działkach. Wygląda na to, że rządzącym nie zależy, aby grunty rolne nie zmieniały przeznaczenia i nie były wykupywane przez zamożnych w nierównej konkurencji z rolnikami.
Prawem pierwokupu straszyć się będzie jednak nadal dzierżawców i właścicieli rolnych, którzy posiadają areał większy niż 300 ha lub mają nieszczęście być spółkami prawa handlowego i nie załapali się na status gospodarstwa rodzinnego. Twórcy ustawy twierdzą, że nie zajmując się mniejszymi nieruchomościami zwolnione „moce przerobowe” ANR będzie mogła przeznaczyć na działania zmierzające do kształtowania właściwej struktury agrarnej. „Bat na obszarników” zatem pozostaje nadal groźny. Nawet niepełne pięć hektarów to jednak kawałek ziemi, co czyni sensownym powiększanie gospodarstwa poprzez nabywanie pakietów działek nie większych niż 5 ha. Trochę przy tym dodatkowych kosztów geodezyjnych i notarialnych, ale dla chętnego nic trudnego.
Czy jest zatem sens dalszego utrzymywania tej fikcji i udawania, że można coś pozytywnego osiągnąć reglamentując ziemię?
Michał Gilewicz
