Agencja Nieruchomości Rolnych zapowiada, że nadal przysługuje jej prawo odkupu. Nie wynika ono z zakwestionowanych przepisów wspomnianej ustawy, ale bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego oraz zapisów umownych. Co gorsza, odkup jest wpisany do ksiąg wieczystych – tak jak wymagały tego uchylone przepisy. Dla nabywców gruntów może to powodować daleko idące skutki prawne.

 

Agencja wykorzystuje fakt, że prawo odkupu zostało uregulowane również w przepisach Kodeksu cywilnego. Zakładają one, że strony umowy kupna-sprzedaży mogą wprowadzić do niej klauzulę, iż sprzedawca posiada prawo odkupienia od nabywcy rzeczy, a w konsekwencji ponownie stanie się jej właścicielem. Tego typu instytucja prawna została stworzona w celach zabezpieczenia interesów sprzedawcy i jest obecna w systemach prawnych wielu krajów.     W praktyce odkup stosowano niekiedy jako formę zabezpieczenia, będącą alternatywą dla zastawu.

 

Nabywca rzeczy do chwili wykonania prawa odkupu jest jej właścicielem i może wykonywać wszelkie przysługujące mu z tego tytułu uprawnienia. Między innymi może sprzedać rzecz osobie trzeciej. Zazwyczaj w takim wypadku kupujący ponosi wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawczą wobec sprzedawcy, który wykona prawo odkupu.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy odkup ma dotyczyć nieruchomości, w tym gruntów rolnych. W tym przypadku można wpisać prawo odkupu do księgi wieczystej, co spowoduje, że będzie ono obciążało każdego nabywcę takiej nieruchomości. Oznacza to, że nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości, uprawniony z tytułu pierwokupu będzie mógł wykonać swoje prawo względem każdej osoby, która nieruchomość zakupi.

Jeżeli chodzi o sprzedawane grunty rolne Skarbu Państwa, to ustawa wymagała, aby prawo odkupu było zawsze wpisywane do księgi wieczystej. Skutek jest taki, że nawet sprzedaż nieruchomości kolejnej osobie nie uchroni przed odkupem.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, czas trwania prawa odkupu nie może być dłuższy niż pięć lat. Termin ten liczy się od daty zawarcia umowy lub od chwili ewentualnego wprowadzenia do niej zapisów o odkupie. Nawet gdyby strony w umowie ustaliły dłuższy termin – i tak stosować się będzie maksymalny termin pięcioletni.

 

 

Prawo odkupu wykonuje się poprzez złożenie kupującemu przez osobę uprawnioną (najczęściej sprzedawcę) stosownego oświadczenia woli (art. 593 § 2 Kc). Ma ono charakter tzw. prawnokształtujący i powoduje, że po stronie kupującego powstaje obowiązek przeniesienia prawa własności z powrotem na rzecz sprzedawcy, ale można umownie zastrzec prawo odkupu także na rzecz innej osoby. Gdy odkup dotyczy nieruchomości, oświadczenie woli powinno być złożone w formie aktu notarialnego.

 

W przypadku prawidłowego wykonania prawa odkupu dochodzi do tzw. sprzedaży powrotnej. Oznacza to, że kupujący ma obowiązek dokonania wszelkich czynności koniecznych do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego – w interesującym nas przypadku jest nim Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

Podmiot uprawniony z tytułu odkupu jest zobowiązany w takiej sytuacji do zwrotu ceny – a chodzi tu nie o rynkową wartość rzeczy z chwili wykonywania odkupu, ale o pierwotnie zapłaconą cenę (gdy inaczej nie zastrzeżono w umowie sprzedaży). Biorąc pod uwagę znaczący wzrost wartości gruntów rolnych w kolejnych latach, ta zasada jest szczególnie trudna do zaakceptowania.

Pewnym pocieszeniem pozostaje fakt, że w myśl przepisów Kodeksu cywilnegokupującemu, wobec którego wykonano odkup przysługuje zwrot kosztów zawarcia wcześniejszej umowy sprzedaży, a także nakładów koniecznych poniesionych na rzecz nabytą (art. 594 Kc).

Jak zatem widać, przepisy Kodeksu cywilnego zabezpieczają przede wszystkim interesy sprzedającego. W świetle powyższych reguł sytuacja prawna nabywców gruntów rolnych Skarbu Państwa nie zmieniła się znacząco na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Zakupione nieruchomości obciąża prawo odkupu ujawnione w księgach wieczystych oraz w umowach sprzedaży. W przypadku prawidłowego zastosowania prawa odkupu przez Agencję, kupujący nie ma zbyt dużych możliwości obrony.

W przypadku umów sprzedaży zawartych na dotychczasowych zasadach, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwać będzie prawo odkupu, którego podstawą będą przepisy Kodeksu cywilnego i może ona skutecznie z niego skorzystać. Szanse na obronę istnieją przede wszystkim w przypadkach, gdy z jakichś przyczyn nie dopełniono wymogów formalnych określonych ustawą, np. nie wpisano prawa odkupu do księgi wieczystej.

Pozytywnym elementem jest fakt, iż treść wyroku TK spowoduje, iż prawo odkupu będzie stosowane znacznie rzadziej i bardzo ostrożnie. Może też ułatwić ewentualną walkę na drodze sądowej. Niemniej każdy, kto zakupił nieruchomość rolną Skarbu Państwa z odkupem wpisanym do księgi wieczystej, przez pięć lat musi się liczyć z tym, że może zostać pozbawiony swojej własności.